그룹 핑클 출신 가수 겸 뮤지컬 배우 옥주현이 190억 원에 매입한 고가 주택 ‘한남더힐’이 매입 반 년 만에 경매로 넘어간 가운데, 그 배경에는 ‘빌딩 투자 실패’가 있다는 분석이 제기됐다.

최근 유튜브 채널 ‘로엘법무법인’에는 ‘옥주현 한남더힐 190억 매입, 왜 대부업 대출까지?｜신사동 건물·자금조달 구조 분석’이라는 제목의 영상이 올라왔다.

부동산 금융 전문 변호사 정태근은 해당 엿앙을 통해 옥주현의 부동산 매입 과정과 자금 흐름을 분석하며 경매까지 이어진 배경을 짚었다. 다만 옥주현을 직접 인터뷰한 것이 아닌, 신사동 건물의 부동산 등기부와 신탁원부, 재무제표 등을 토대로 분석한 내용인 만큼 추정이 포함돼 있다는 점을 전제했다.

정 변호사는 그에 따르면 옥주현은 2022년 6월 법인 명의로 신사동 건물을 매입하면서 지방은행으로부터 매매대금의 약 75%를 대출받고, 나머지 25%는 자기자본을 투입한 것으로 추정된다. 통상 부동산 매입 시 자기자본이 20%가량 투입되는 점을 고려하면 무리한 수준은 아니었다는 설명이다.

같은 해 9월 착공에 들어간 옥주현은 약 1년 4개월 만에 건물을 준공했다. 정 변호사는 재무제표상 공사비가 약 32억 원으로, 이 가운데 20억 원은 추가 대출로 조달하고 10억 원가량은 자기자본을 투입한 것으로 분석했다. 준공 이후에는 제1금융권에서 약 160억 원의 담보대출을 받은 것으로 봤다.

정 변호사는 2025년 5월 이뤄진 20억 원의 추가 대출이 한남더힐 매매계약과 연관됐을 가능성에도 주목했다. 그는 “등기부에 매입대금이 190억 원으로 나온다. 추가 대출이 나가는 시점에 비슷한 금액의 계약금이 나가는 것”이라며 “한남더힐 매매계약이 체결되고 토지거래허가를 받아야 하기 때문에 약 1년 정도 잔금 지급까지 기간을 둔 것으로 보인다”고 추측했다.

문제는 올해 4월 잔금 지급 시점에 자금 조달이 어려워졌다는 점이다. 정 변호사는 대출 규제로 금융권의 주택담보대출과 잔금대출이 막히면서 대부업 법인에서 약 183억 원을 빌린 것으로 추정했다. 당초 옥주현이 신사동 건물을 약 250억 원에 매각해 한남더힐 매입 자금을 마련하려 했을 가능성도 제기했다.

그는 “한남더힐을 190억 원에 매입해 거주하면서 자산가치를 두 배 정도 올릴 수 있다면 훌륭한 투자라고 생각했을 수도 있다”면서도 “공사비와 금리는 오르고, 대출 규제로 자금 조달은 어려워졌다. 시장에 현금이 말라 매수자도 없는 상황에서 여러 악재가 겹친 것이 옥주현 씨가 어려움을 겪게 된 이유”라고 진단했다.

정 변호사는 신사동 건물 약 200억 원, 한남더힐 190억 원 등 옥주현의 부동산 가치를 총 400억 원가량으로 추산했다. 반면 대출 규모는 약 350억~360억 원으로, 단순 계산하면 40억~50억 원가량의 자본이 남는 구조다. 다만 경매 절차가 진행되는 상황에서 이자 부담이 커질 수 있다고 우려했다.

그는 “경매까지 들어가 있으면 이자가 연 20% 될 것”이라며 “대출이 200억 원이라고 하면 1년에 이자만 40억 원이다. 경매 낙찰대금을 납부하기 전까지 채무를 변제하면 경매를 취소할 수 있지만, 1년이 지나면 40억 원을 더 마련해야 하는 상황”이라고 설명했다.

한편 서울서부지법은 지난달 14일 옥주현 소유 한남더힐에 대해 임의경매개시결정을 내렸다. 경매를 신청한 채권자는 한국금융자산관리대부이며, 청구 금액은 약 21억7000만원이다. 해당 주택에는 총 4건의 근저당권이 설정돼 있고 채권최고액 합계는 237억원으로 알려졌다.

옥주현은 지난해 5월 서울 용산구 한남동에 위치한 고급 주택 한남더힐의 매매계약을 체결했으며, 올해 4월 소유권 이전 등기를 마쳤다. 매입가는 190억 원으로, 당시 한남더힐 역대 최고 실거래가로 알려졌다.

이와 관련해 옥주현 측은 이번 사안을 신규 사업 추진과 투자 유치에 따른 채무 정리 과정이라고 설명하며 “현재 투자사 측과 구체적인 채무 변제 및 정리 절차를 진행하고 있으며, 사업 계획에 따라 투자사가 관련 대여금 전액을 상환할 예정”이라며 “관련 사안이 원만히 정리될 수 있도록 필요한 절차를 진행해 나갈 것”이라고 입장을 밝혔다.

[금빛나 MK스포츠 기자]

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